При переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли.
Т. обратился в суд с иском к Б., С., органу кадастрового учета, в котором с учетом уточнений исковых требований просил прекратить право собственности ответчика С. на комнату № 1 в коммунальной квартире, перевести на Т. права и обязанности покупателя С. по договору купли-продажи на указанное жилое помещение, признать за Т. право собственности на спорное жилое помещение и считать заключенным между Б. и Т. договор купли-продажи данного жилого помещения с дополнительными условиями, взыскать с Б. в пользу истца судебные расходы, произвести зачет обязательства Т. по выплате 750 000 руб. на приобретение спорного объекта недвижимости на сумму 12 735,52 руб. и признать прекращенным обязательство в этой части, возложить на С. обязанность передать истцу ключи от спорного жилого помещения.
В обоснование исковых требований истец указал, что является собственником комнаты № 2 в коммунальной квартире. Собственником комнаты № 1 в этой же коммунальной квартире являлся Б., который продал эту комнату С., а предложение о преимущественном праве покупки истцу направил уже после подписания договора купли-продажи. В ответ на предложение истец направил Б. уведомление о желании воспользоваться своим преимущественным правом покупки и проект договора купли-продажи спорной комнаты с дополнительными условиями покупки жилого помещения, а также направил заявление в орган кадастрового учета о том, что он не отказывается от покупки этой комнаты. Вместе с тем переход права собственности от Б. к С. был зарегистрирован. Т. полагал, что Б. фактически уклонился от заключения с ним договора купли-продажи, отчуждение спорной комнаты произведено с нарушением преимущественного права покупки истца.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что факт направления Т. ответа о желании воспользоваться своим правом преимущественной покупки без подписания договора купли-продажи не свидетельствует о реализации такого права, поскольку, по смыслу положений ст. 250 ГК РФ, установленный указанной нормой права месячный срок дается участнику долевой собственности на приобретение продаваемой доли, а не на выражение согласия на ее приобретение.
Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение о частичном удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции исходил из того, что выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона. Установив, что в уведомлении, направленном в адрес Б. в месячный срок, Т. выразил готовность заключить договор купли-продажи спорного жилого помещения на существенных условиях договора, заключенного с С., суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что Т. в предоставленный законом месячный срок предпринял действия, направленные на реализацию своего права преимущественной покупки недвижимого имущества, однако Б. уклонился от заключения с ним договора купли-продажи.
При этом, удовлетворив иск о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи жилого помещения на Т., суд апелляционной инстанции взыскал с Т. денежные средства в сумме 750 000 руб., внесенные им на депозит управления судебного департамента, в пользу Б. в качестве оплаты цены договора.
Кассационный суд общей юрисдикции согласился с выводами суда апелляционной инстанции.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, рассмотрев дело по кассационной жалобе С., отменила судебные постановления судов апелляционной и кассационной инстанций в части взыскания с Т. в пользу Б. денежных средств в размере 750 000 руб., находящихся на депозите управления судебного департамента, и направила дело в указанной части на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Статья 250 ГК РФ по своему содержанию направлена на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности.
При этом положения пп. 2 и 3 указанной статьи не лишают покупателя доли в праве общей долевой собственности возможности возвратить денежные средства, уплаченные ранее по договору купли-продажи, в случае перевода судом его прав и обязанностей на участника общей долевой собственности, обладающего преимущественным правом покупки.
Из разъяснений, содержащихся в п. 1-2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. № 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 г. № 6) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано на замену покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также на взыскание с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.
Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю оплаченную им стоимость приобретенной доли.
По данному делу юридически значимым обстоятельством являлось выяснение вопроса о том, было ли исполнено С. обязательство по оплате приобретаемого жилого помещения.
Однако указанное обстоятельство, имеющее существенное значение для правильного разрешения спора, суд апелляционной инстанции оставил без исследования и правовой оценки.
Определение № 41-КГ20-7-К4
ПУНКТ 4 ОБЗОРА СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ № 4 (2020)